Acheter ou louer ?


La question n’est pas nouvelle. Mais, si l’on en croit les sondages, les Français ont tranché : l’engouement pour la propriété de son logement ne se dément pas, au fil des ans.
Les pouvoirs publics s’accordent avec constance sur la même réponse : les vœux du Président Sarkozy pour une France de propriétaires font échos à ceux d’Alexandre Ribot qui, il y a près d’un siècle, donnait un statut aux Sociétés anonymes de crédit immobilier pour permettre aux familles modestes et « aux classes laborieuses méritantes » d’être enfin propriétaires de leur logement. L’enjeu était alors la paix sociale…a-t-il vraiment changé ?
Et pourtant, le taux de propriétaires ne progresse que lentement. Il ne dépasse pas 58%, alors qu’il se situe au-delà de 70% dans d’autres pays de tradition méditerranéenne (83% en Espagne, 73% au Portugal, 73% en Grèce, 72% en Italie).
Est-ce simplement l’écart entre le rêve et la réalité ? La difficulté d’obtenir des crédits, un rythme de construction structurellement insuffisant, l’envol des prix sur les marchés tendus, l’augmentation régulière des charges liés au logement ?
La constance des sondages et des opinions masque une évolution profonde des comportements.
Il est loin le temps où l’ « accession » à la propriété était synonyme d’ascension social.
Le temps où l’on se logeait d’abord en location dans le parc privé parfois vétuste, par nécessité, puis on accédait au confort moderne dans le parc HLM, avant de pouvoir « accéder à la propriété » après une période d’épargne.
Les parcours ne sont plus linéaires. Les statuts d’occupation sont réversibles, au gré des accidents de la vie, divorce, chômage.
Les motivations se sont diversifiées et ne sont plus attachées à la catégorie socioprofessionnelle ou aux revenus.
Tel cadre supérieur ou profession libérale arbitre entre son budget logement, les vacances ou les loisirs. Certains préfèrent un appartement en location centre ville dans un quartier animé au statut de propriétaire dans une banlieue plus excentrée.
Ces motivations s’expriment parfois de façon paradoxale, entre liberté et sécurité : on veut rester locataire pour être libre, mobile, ne pas grever son budget de la charge d’un emprunt ; on veut acheter son logement pour ne pas dépendre d’un propriétaire, être indépendant et pouvoir, si nécessaire, mobiliser son capital. On reste locataire par prudence, en préférant une épargne liquide alors que d’autres, dans le même temps considèrent la propriété comme une protection contre les aléas financiers et la précarité…
Car les raisons du choix ne sont pas seulement financières. A cet égard, les calculettes qui comparent le rendement de l’épargne et la valorisation de son capital ne sont d’un grand secours. Le résultat de ces comparaison dépend des hypothèses du rendement futur de l’épargne et de la valorisation des actifs immobiliers, par nature incertaines. La valeur de son patrimoine immobilier reste virtuelle tant qu’il n’est pas vendu.
Ecartons les stratégies trop subtiles qui consistent à rester locataire et à investir dans l’immobilier locatif une partie de son épargne. Elles sont rarement gagnantes, compte tenu des charges de gestion et de la fiscalité immobilière.
Il faut revenir à des arguments de bon sens. Face à la précarisation du travail et à la menace sur le financement des retraites, l’acquisition de sa résidence principale est sans doute la solution prioritaire pour maintenir son revenu. A condition de s’y prendre assez tôt pour avoir remboursé ses emprunts à l’heure de la retraite.
Acheter ou louer renvoie alors à une autre question : est ce le moment d’acheter ? … là encore, la réponse ne repose pas que sur des arguments financiers, elle dépend de vos projets de vie.
Article paru sur entreparticuliers.com été 2010

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