Immobilier résidentiel : la hausse des prix aura-t-elle raison de la reprise ?

En 2010 de nombreux indicateurs  pouvaient inciter à la prudence sur l’évaluation des perspectives du marché immobilier. La confiance des ménages était au plus bas, les perspectives de croissance n’étaient pas suffisantes pour enrayer la hausse du chômage et le pouvoir d’achat des ménages s’érodait.

La crise de l’endettement des états semblait de nature à mettre fin à la baisse des taux et la correction des prix de l’immobilier semblait achevée.

Et pourtant, le marché apparait en nette reprise depuis un an : la production de crédit est en hausse de 25%, à 150 Md€, contre 119,5 Md€ en 2009, 141 en 2008.

La hausse des transactions dans l’ancien est identique, près de 750 000 transactions, soit un nombre analogue aux bonnes années de la décennie 90, contre 590 000 en 2009 et 620 000 en 2008.

La construction neuve frémit.

Et les prix sont repartis à la hausse: +1,5 % en 2010 selon la FNAIM (+5,3% par rapport au plus bas du 1er trimestre 2009), une hausse fortement différenciée entre Paris, les métropoles et les régions hors métropoles (+ 15,7 % à Paris).

Qu’en est-il pour 2011 ?

Cette hausse des prix, qui pèse sur la solvabilité des ménages, marque t’elle la fin de la reprise ?

Le 12ème observatoire du crédit immobilier publié fin novembre par Meilleurstaux.com indique que les taux restent au plus bas : le taux des prêts fixes à 15 ans était de 9% début 90, 5% en 2000, 3% aujourd’hui.

Pour 100 000€ empruntés, le coût du crédit a ainsi baissé de 66% depuis 1990 (soit un gain de 50 K€), la mensualité est passée de 1044€ à 720 €.

Cette diminution du coût du crédit, sur longue période, a été entièrement absorbée par la hausse des prix : selon la FNAIM et Meilleurstaux, le nombre de m2 que peut financer une mensualité d’emprunt de 1000€ est ainsi passé de 109 m2 en 2000 à 81 m2 fin 2010.

Cette baisse du pouvoir d’achat immobilier a été en partie compensée, en 2010, par la hausse de l’apport personnel.

Les facteurs conjoncturels n’ont guère évolué : la confiance des ménages  est toujours au plus bas,  les problèmes d’emploi touchent 4,6 millions de Français, la croissance fléchit et, dans ce contexte,  la marge de négociation salariale très limitée ne laisse pas espérer d’amélioration du pouvoir d’achat.

Mais le marché du logement reste soutenu par des facteurs structurels : la démographie est toujours dynamique, avec des naissances record.  Le vieillissement de la population et l’évolution des comportements (divorces, augmentation des ménages monoparentaux et des personnes isolées) conduisent à un accroissement du nombre des ménages supérieur à celui de la population. Face à ces besoins, la production de logements reste très insuffisante : 330 000 mises en chantier en 2010, 350 000 prévues en 2011 face à un besoin annuel estimé de 500 000 logements.

Malgré le recentrage du dispositif Scellier,   la politique des pouvoirs publics reste très  incitative. L’élargissement du prêt à taux zéro (avec une prévision de 380 000 acquisition financées) remplacera efficacement la déductibilité des intérêts d’emprunt.

L’affichage, désormais obligatoire, du Diagnostic de performance énergétique sur les annonces immobilières n’aura aucun impact sur les prix dans des marchés tendus.

Dans ce contexte, il n’y a aucune raison que l’évolution des prix s’inverse, même si la hausse ralentit.

L’acquisition d’immobilier résidentiel à crédit a encore de beaux jours devant elle !

Philippe Honoré

Paru dans l’As Patrimonial N°35 Février Mars 2011